Рынок складской недвижимости Алматы в 2025 году перевернулся: после многолетнего дефицита площадей рынок внезапно перешёл в профицит. Введено рекордных 320 000 м² новых складов, вакантность выросла в 8,6 раза — с 1,8% до 15,1%. Арендные ставки упали. Это создало принципиально новую ситуацию для предпринимателей: аренда стала дешевле, но и строить сейчас тоже выгодно — подрядчики конкурируют за заказы. Давайте посчитаем честно.
4 700 ₸/м²
аренда склада класса А
в месяц, снижение 15% vs 2024 — данные по рынку Алматы на начало 2026 года
15,1%
вакантность складов в Алматы
на январь 2026 года — рост с 1,8% за один год, около 158 400 м² свободно
320 000 м²
новых складов введено в 2025 году
рекорд за всю историю Алматы, в 3,5 раза больше чем в 2024 году
от 23 500 ₸/м²
строительство своего склада
холодный ангар под ключ — тёплый с сэндвич-панелями от 65 000–80 000 ₸/м²
Что изменилось на рынке в 2025 году
До 2025 года хорошие склады в Алматы нужно было «ловить» — вакантность держалась на уровне 1–2%, а арендаторы вставали в очереди. В 2025 году крупные частные инвесторы и девелоперы одновременно ввели рекордный объём: 13 новых объектов суммарной площадью 320 000 м².
Крупнейшие проекты, вышедшие на рынок:
- Focus Aksengir — 52 200 м² (северная промзона)
- Евразийский логистический парк — 50 300 м²
- Mercury Logistics — 44 000 м²
Итог: предложение перегнало спрос, ставки упали, выбор у арендатора расширился. Но означает ли это, что строить собственный склад больше невыгодно?
Аренда: плюсы и реальные минусы
Что даёт аренда
Плюсы:
- Нет нужды в крупных инвестициях прямо сейчас
- Быстрый старт — въехать можно за 1–4 недели
- Гибкость: можно сменить локацию или площадь при изменении бизнеса
- В 2026 году предложение большое — есть выбор по классу, локации, цене
Актуальные арендные ставки в Алматы (начало 2026):
| Класс | Ставка ₸/м²/мес | Типичные объекты |
|---|---|---|
| Класс А | 4 700 ₸ | Focus Aksengir, Евразийский ЛП, Mercury |
| Класс B | 3 900 ₸ | Объекты 2018–2022 годов |
| Неотапливаемый / промбаза | 2 500–3 500 ₸ | Капшагайская трасса, старые промзоны |
Минусы аренды
- Деньги «в воздух»: за 10 лет аренды склада 2 000 м² класса B вы отдаёте 936 млн тенге и ничего не накапливаете
- Нестабильность договора: арендодатель может не продлить договор или поднять ставку
- Ограниченная кастомизация: нельзя переделать под свои конкретные нужды (холодильная камера, специальные полы, кран-балка)
- Риск сейсмики: в арендованном объекте вы не контролируете состояние конструкций
Аренда дешевле — но временно
Строительство собственного склада: плюсы и минусы
Плюсы
- Актив на балансе: здание — это капитал, который можно заложить, продать, передать
- Кастомизация под бизнес: холодная цепь, специальные полы, высота под свои стеллажи, кран-балка
- Защита от роста аренды: цена строительства фиксируется, аренда — нет
- Возможность сдать в субаренду: в период недозагрузки — дополнительный доход
Минусы
- Значительные вложения на старте: 50–300+ млн тенге в зависимости от площади
- Сроки: 4–8 месяцев от начала до въезда
- Обязательная госэкспертиза в Алматы: сейсмическая зона — без экспертизы нет разрешения
- Земля — отдельная история: участки в промзонах Алатауского района от 60 000–130 000 ₸/м²
Реальная стоимость строительства (тёплый склад, Алматы 2026)
| Площадь | Ориентировочная стоимость | Цена за м² |
|---|---|---|
| 500 м² | 55–75 млн тг | 110–150 тыс. ₸/м² |
| 1 000 м² | 100–140 млн тг | 100–140 тыс. ₸/м² |
| 2 000 м² | 180–260 млн тг | 90–130 тыс. ₸/м² |
| 5 000 м² | 400–600 млн тг | 80–120 тыс. ₸/м² |
Включает фундамент, металлокаркас с сейсмоусилением, сэндвич-панели, инженерные системы, полы, ворота. Без земли.
Финансовое сравнение: 10-летний горизонт
Сценарий: нужен склад 1 500 м² в Алатауском районе Алматы
Вариант А — Аренда (класс B, 3 900 ₸/м²/мес)
| Период | Затраты |
|---|---|
| Год 1–3 (текущие ставки) | 3 900 × 1 500 × 36 = 210 600 000 ₸ |
| Год 4–6 (рост ставок +15%) | 4 485 × 1 500 × 36 = 242 190 000 ₸ |
| Год 7–10 (рост ставок ещё +10%) | 4 934 × 1 500 × 48 = 355 248 000 ₸ |
| Итого за 10 лет | ~808 000 000 ₸ |
| Актив в собственности | 0 |
Вариант Б — Строительство (тёплый склад 1 500 м²)
| Статья | Стоимость |
|---|---|
| Строительство под ключ | ~160 000 000 ₸ |
| Земельный участок (3 000 м²) | ~270 000 000 ₸ |
| Итого инвестиция | ~430 000 000 ₸ |
| Эксплуатация за 10 лет | ~80 000 000 ₸ |
| Рыночная стоимость объекта через 10 лет | 500–700 млн ₸ |
| Чистая позиция через 10 лет | актив 500+ млн ₸ при расходах 510 млн |
Строительство выгоднее при горизонте от 5–7 лет
Когда выбрать аренду
- Бизнес моложе 2–3 лет, потребность в площадях может вырасти или упасть
- Нет уверенности в локации (тестирование нового рынка)
- Нужно срочно — сроки не позволяют строить
- Стартап или новый продукт: сначала проверить спрос, потом инвестировать в инфраструктуру
- Ограниченный капитал: лучше вложить в оборот, чем заморозить в стенах
Когда строить свой склад
- Работаете в Алматы 3+ года, бизнес стабильный
- Нужна специализация: холодная цепь, особые полы, кран-балка, химическое хранение
- Планируете масштабирование — собственный склад не ограничивает
- Есть доступ к финансированию (лизинг от 10% взноса, банковский кредит)
- Хотите создать актив, а не только операционную базу
Гибридная стратегия: арендуй пока строишь
Оптимальный сценарий для многих компаний в Алматы в 2026 году:
- Арендовать на рынке с высокой вакантностью (сейчас хорошие условия)
- Параллельно начать проектирование и оформление земельного участка
- Через 8–12 месяцев переехать в собственное здание
- Арендованный склад освободить — или сохранить как резервный/для субаренды
При нынешней вакантности 15% — арендатор диктует условия. Используйте это для переговоров: просите 3–6 месяцев аренды без оплаты в счёт ремонта, или фиксированную ставку на 3 года.
Рассчитайте: аренда или строительство выгоднее для вашего бизнеса
Инженеры StroyHub сделают финансовое сравнение под ваш объём и локацию в Алматы — за 24 часа.