«За сколько окупится склад в Алматы?» — один из самых частых вопросов, которые нам задают клиенты. Универсального ответа нет: всё зависит от типа использования, площади, локации и того, включаете ли вы в расчёт стоимость земли. Мы разберём два реальных сценария на конкретных цифрах алматинского рынка 2026 года — и покажем, от чего зависит разница в 2–3 раза по срокам окупаемости.
4 700 ₸/м²
аренда класса А в Алматы
в месяц на январь 2026 года — снижение 15% за год из-за рекордного ввода 320 000 м²
3 900 ₸/м²
аренда класса B в Алматы
снижение 12% vs 2024, нижняя граница рынка — от 2 500 ₸/м² (неотапл. / Капшагай)
100–140 тыс. ₸/м²
стоимость строительства склада
тёплый склад под ключ в Алматы 2026 — с сейсмоусилением, инженерными системами
6–9 лет
типовой ROI при сдаче в аренду
без учёта земли; с землёй — 10–14 лет. При собственном использовании — быстрее
Два сценария ROI для склада в Алматы
Прежде чем считать, важно договориться о методологии. Для склада есть два принципиально разных сценария:
Сценарий А — Инвестиционный: строите склад, сдаёте в аренду и получаете арендный доход. ROI = срок возврата капитала из арендных платежей.
Сценарий Б — Операционный: строите склад для собственных нужд и «экономите» на аренде. ROI = срок, за который сэкономленная аренда перекрывает инвестицию.
Сценарий Б обычно показывает лучший ROI — потому что вы «экономите» по рыночной ставке, а не только по доходной.
Сценарий А: строю склад и сдаю в аренду
Исходные данные: тёплый склад 1 500 м², Алатауский район, Алматы
Инвестиционная часть
| Статья | Сумма |
|---|---|
| Строительство под ключ (включая сейсмоусиление, инженерию, полы) | 160 000 000 ₸ |
| Земельный участок 3 000 м² (Алатауский р-н, ~90 000 ₸/м²) | 270 000 000 ₸ |
| Проектирование + госэкспертиза + разрешения | 10 000 000 ₸ |
| Благоустройство, ограждение, КПП | 8 000 000 ₸ |
| Итого инвестиция | 448 000 000 ₸ |
Доходная часть
Сдача в аренду 85% площади (1 275 м²) по ставке класса B — 3 900 ₸/м²/мес:
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Выручка (100% заполнение) | 1 500 × 3 900 × 12 = 70 200 000 ₸/год |
| Реалистичная загрузка (85%) | 59 670 000 ₸/год |
| Расходы: налог на имущество (1,5% от стоимости) | ~2 400 000 ₸/год |
| Расходы: обслуживание, страхование, охрана | ~3 600 000 ₸/год |
| Чистый доход | ~53 670 000 ₸/год |
ROI
| Вариант расчёта | Срок окупаемости |
|---|---|
| Только строительство (без земли) | 160 млн / 53,7 млн = 3,0 года |
| Строительство + земля | 448 млн / 53,7 млн = 8,3 года |
| С учётом удорожания объекта на 5%/год | 6–7 лет (с учётом роста стоимости актива) |
Земля — главный фактор ROI
Сценарий Б: строю склад для собственного бизнеса
В этом сценарии вы не получаете арендный доход — вы «экономите» на аренде, которую платили бы за чужой склад.
Исходные данные: те же — 1 500 м², Алатауский район
Что вы сэкономили бы на аренде
| Вариант аренды | Годовые расходы |
|---|---|
| Класс А (4 700 ₸/м²/мес) | 84 600 000 ₸/год |
| Класс B (3 900 ₸/м²/мес) | 70 200 000 ₸/год |
| Неотапливаемый (2 500 ₸/м²/мес) | 45 000 000 ₸/год |
ROI для собственного использования
| Инвестиция | Экономия vs аренды B | Срок окупаемости |
|---|---|---|
| Только строительство: 160 млн | 70,2 млн / год | 2,3 года |
| Строительство + земля: 448 млн | 70,2 млн / год | 6,4 года |
При этом через 6–7 лет у вас:
- Инвестиция окуплена
- На балансе объект стоимостью 500–600 млн тенге
- Операционные расходы только на содержание здания (~5–6 млн/год)
Как вакантность влияет на ROI инвестора
Текущая вакантность 15,1% — это реальный операционный риск для инвестора.
| Загрузка склада | Годовой доход | Срок окупаемости (без земли) |
|---|---|---|
| 100% | 70 200 000 ₸ | 2,3 года |
| 85% (реальный сценарий) | 59 670 000 ₸ | 2,7 года |
| 70% (при высокой вакантности рынка) | 49 140 000 ₸ | 3,3 года |
| 50% (пессимистичный) | 35 100 000 ₸ | 4,6 года |
2026: хорошее время для строительства — плохое для спекулятивной аренды
Налоговая составляющая ROI
При расчёте ROI нельзя забывать о налогах:
| Налог | Ставка | Влияние на ROI |
|---|---|---|
| Налог на имущество | 1,5% от балансовой стоимости/год | ~2,4 млн ₸/год для объекта 160 млн |
| Земельный налог | зависит от зоны, ~150–600 ₸/м²/год | ~450 000–1 800 000 ₸/год |
| КПН с арендного дохода | 20% (юрлицо) | снижает чистый доход на 20% |
| НДС | 12% (при обороте >20 000 МРП) | арендная ставка может включать НДС |
Расчёт с налогами (Сценарий А, загрузка 85%):
| Показатель | Сумма |
|---|---|
| Выручка от аренды | 59 670 000 ₸ |
| Минус КПН 20% | –11 934 000 ₸ |
| Минус налог на имущество | –2 400 000 ₸ |
| Минус земельный налог | –900 000 ₸ |
| Минус расходы на содержание | –3 600 000 ₸ |
| Чистый доход «в кармане» | ~40 836 000 ₸/год |
| ROI (без земли) | 160 / 40,8 = 3,9 года |
5-летний и 10-летний горизонт: итоговое сравнение
Склад 1 500 м², тёплый, Алатауский район, без земли (160 млн тенге)
| Горизонт | Инвест. доход | Операционная экономия |
|---|---|---|
| 5 лет | 40,8 млн × 5 = 204 млн ₸ (окупился, +44 млн) | 70,2 млн × 5 = 351 млн ₸ (окупился дважды) |
| 10 лет | 408 млн ₸ + актив 200–250 млн | 702 млн ₸ + актив 200–250 млн |
Получите ROI-расчёт для вашего проекта в Алматы
Укажите площадь, тип склада и цель — инженеры StroyHub подготовят детальный расчёт окупаемости с алматинской спецификой за 24 часа.
FAQ
При какой площади строить выгоднее всего?
ROI улучшается с ростом площади — строительство крупного объекта имеет эффект масштаба. Для Алматы оптимальный диапазон — 1 000–3 000 м²: достаточно большой для экономии на м², достаточно маленький для ликвидности при продаже.
Что если строить на ЛСТК вместо тяжёлых металлоконструкций?
ЛСТК (лёгкие стальные тонкостенные конструкции) дешевле в производстве, но в сейсмической зоне Алматы (8–9 баллов) требуют тщательного расчёта. Экономия 10–20% на каркасе возможна, но не за счёт сейсмоусиления — это неприемлемо.
Можно ли взять землю в лизинг?
В рамках СЭЗ Алатау земля предоставляется в льготную аренду с правом выкупа после запуска производства. Это существенно снижает первоначальные инвестиции и улучшает ROI.