2026 жылы Алматыдағы дайын қойма нарығы — профицитті. 2025 жылы рекордтық 320 000 м² ендіруден кейін бос орын 15,1%-ке жетті. Сатушылар мен жалға берушілер қысымға түсуде, бұл сатып алушыларға мүмкіндік жасайды. Бірақ жоғары бос орын басқаны да білдіреді: жалға берілмейтін объектілер нарыққа шыға бастады — және оларды сатуға тырысуда. Актив орнына мәселе сатып алмаудың жолын талдайық.
15,1%
2026 жылдың қаңтарындағы Алматы қоймаларының бос орны
жылда 8,6 есе өсу — нарыққа қысым. Сатып алушы күшті келіссөз позициясында
4 700 ₸/м²/ай
Алматыдағы А класты жалдама
жылда 15% төмендеу — объектінің инвестициялық әлеуетін бағалауға арналған нарықтық бағдар
60 000 ₸/м²-дан
Алатаулық аудандағы өнеркәсіптік аймақтардағы жер
Алматы 2026 — жер жиі объект құнының 50–65%-ін құрайды
міндетті
сатып алмас бұрын техникалық сараптама
сараптамасыз кеңестік немесе посткеңестік ғимарат — жасырын ақаулардың жоғары тәуекелі
Неліктен қазір сатып алуға жақсы уақыт
15,1% бос орын тек инвесторлар үшін тәуекел ғана емес, сатып алушылар үшін де мүмкіндік:
- Жалға берілмейтін объектілердің иелері бағаны келіссөз жасауға дайын
- Нарықта таңдау кең — қажетті параметрлері бар объектіні табуға болады
- Мердігерлер реконструкция объектілері үшін бәсекелеседі — жөндеу мен апгрейд арзанырақ
- Несие алғысы келетін банктердің қысымымен ипотекалық және лизинг мәмілелерінің ставкалары төмендеуде
Объектіні тексеру кезеңдері (due diligence)
1-қадам: Құқықтық тексеру (заңи due diligence)
Техникалық тексеруден бұрын заңи тазалықты тексеріңіз:
| Не тексеру керек | Қалай тексеру керек |
|---|---|
| Меншік құқығы | ЦОН үзіндісі (egov.kz) — ағымдағы құқық иесі |
| Ауыртпалықтар (кепіл, арест) | ЖМТР үзіндісі — ипотеканың, сот тыйым салуларының болуы |
| Жердің нысаналы мақсаты | Кадастрлық үзінді — «өнеркәсіп» немесе «коммерция» болуы тиіс |
| Пайдалануға тапсыру құжаттары | Пайдалануға тапсыру акті — құрылыстың заңдылығын растайды |
| Рұқсат беру құжаттары | Құрылыс рұқсаты, жоба сараптамадан өтті ме? |
| Салықтар бойынша берешектер | Сатушы заңды тұлғасының берешегінің жоқтығы туралы анықтама |
Пайдалануға тапсыру акті — маңызды құжат
2-қадам: Техникалық тексеру
Тәуелсіз инженер-сарапшы жалдаңыз — сатушының өкілін емес. Алматы үшін тексерудің негізгі тармақтары:
Фундамент пен тіреуіш конструкциялар:
- Фундаменттегі жарықшақтар (көлденеңдер — маңызды, ашылуы >3 мм тікелер — маңызды)
- Темірбетон конструкцияларының арматурасының коррозиясы (эндоскоп немесе Шмидт балғасымен тексеріледі)
- Бағаналарды фундаментке бекіту түйіндерінің күйі (антисейсмикалық анкерлер)
- Бағаналардың тіктіктен ауытқуы (рұқсат етілгені — биіктіктің 1/500-іне дейін)
Шатыр:
- Ағыздар (жаңбырдан кейін немесе жылу суретімен тексеру)
- Шатыр жабынының күйі — майысулар, тесіктер, панельдердің ығысуы
- Су ағызудың жұмысқа қабілеттілігі
Инженерлік жүйелер:
- Электр щиттері мен электр сымдарының күйі (орнату жылы, жүктемелерге сәйкестігі)
- Жылыту — қазан, құбырлар, радиаторлар. Соңғы рет қашан ауыстырылды?
- Желдету — жұмысқа қабілеттілігі, санитарлық күйі
- Өрт дабылы — техникалық қызмет көрсету журналын, соңғы тексеру күнін тексеру
Еденлер:
- Жарықшақтар, ойықтар, сынықтар — масштабы мен орналасуы
- Деформациялық жіктер — толтырылуы, герметиктілігі
- Тегістік (стеллаждар үшін маңызды болса)
Қақпалар мен есіктер:
- Секциялы қақпалардың жұмысы, серіппелер мен электр жетегінің күйі
- Герметиктер — төбеде мен бүйірлерде сақталған ба?
3-қадам: Ағымдағы нормаларға сәйкестігін бағалау
2017 жылға дейін салынған ғимараттар ҚР ҚП 2.03-30-2017 (өзгерістерімен ағымдағы редакция 12.08.2025) бойынша тексерілмеген. Алматы үшін бұл мынаны білдіреді:
- Сейсмикалық нығайту ағымдағы нормаларға сай болмауы мүмкін
- Реконструкция немесе күрделі жөндеу кезінде нормаларға сай келтіру қажет болады — бұл қосымша шығын
Бағалаңыз: объектіні ағымдағы нормаларға сай келтіру қанша тұрады, және мұны сатып алу бағасына есепке алыңыз.
Қызыл жалаулар — қосымша сараптамасыз сатып алмаңыз
| Белгі | Тәуекел |
|---|---|
| Пайдалануға тапсыру акті жоқ | Заңсыз құрылыс |
| Темірбетон бағаналарда көлденең жарықшақтар | Апаттық жай-күй |
| Тіреуіш металл конструкциялардың 30%-тен астамында тот | Ауқымды жөндеуді қажет етеді |
| Кеңестік дәуіргі электр сымдар (алюминий) | Өрт қаупі, толық ауыстыру |
| Айқын себепсіз нарық бағасынан 30–40%-тен астамға арзан сату | Жасырын ауыртпалықтар немесе ақаулар |
| Мемлекетпен қысқа мерзімде жерді жалдау | Мерзімді ұзартпау тәуекелі |
Алматы нарығындағы баға бағдарлары (2026 жылдың басы)
| Объект түрі | Ғимарат бағасы ₸/м² | Ескерту |
|---|---|---|
| А класы, 2022–2025 ж.с. | 350 000–500 000 ₸/м² | Жермен, Алатаулық а-н |
| Б класы, 2015–2020 ж.с. | 250 000–380 000 ₸/м² | Жермен |
| Кеңестік ғимарат (кірпіш, темірбетон) | 80 000–180 000 ₸/м² | Жерсіз, жөндеуді қажет етеді |
| Металл конструкциялардан ангар 2005–2015 ж.с. | 150 000–280 000 ₸/м² | Күйіне байланысты |
Деректер бағдарлы. Нақты бағалар — kr1sha.kz, cremap.kz, kn.kz сайттарында.
2026 жылдағы келіссөздегі позиция
15,1% бос орынмен сізде нақты дәлелдер бар:
- Жарияланған бағадан 10–20%-ке тмендету туралы өтініш
- Сатушыдан кезең-кезеңімен төлем немесе бөліп төлеу сұраңыз
- Анықталған ақауларды мәміледен бұрын сатушының есебінен жою талап етіңіз
- Немесе — жөндеу құнына баға төмендетуі
StroyHub Алматыда сатып алмас бұрын қоймалардың техникалық сараптамасын жүргізеді
Конструкциялардың жай-күйін, инженерлік жүйелерді және нормаларға сәйкестігін тәуелсіз бағалау — шарт қол қойылмас бұрын қорытынды алыңыз.