Рынок складской недвижимости Казахстана в 2026 году: итоги 2025 и прогнозы

Казахстан стал крупнейшим рынком складской недвижимости в Центральной Азии и СНГ, обогнав Беларусь по объёму качественных площадей. По данным NF Group по итогам 2025 года, общий объём качественных складских площадей в стране достиг 1,78 миллиона м² с ежегодным ростом 15%. В 2026 году аналитики ожидают дальнейшее движение рынка к 2,7 миллиона м² — это означает, что сектор практически удваивается за короткий период.

Текущее состояние рынка: база по итогам 2025

Складской рынок Казахстана находится в фазе активного роста. Общий объём площадей классов A и B составляет 2 003 000 м² по оценке IBC Global. Доля складов класса A — 26,3% (данные Forbes.kz), остальное приходится на класс B и устаревшие объекты, переведённые в класс B после реконструкции.

Эти цифры показывают рынок в состоянии структурной трансформации: от хронического дефицита площадей к более сбалансированному предложению с сохранением высокого спроса.

Динамика год к году: драйверы роста

Рост на 15% — один из самых высоких показателей среди стран СНГ. Для сравнения: складской рынок России растёт на 8-10% в год, Узбекистана — на 12%. Ускорение казахстанского рынка обусловлено тремя фундаментальными факторами.

Электронная коммерция. Объём рынка e-commerce в Казахстане в 2024 году превысил 1,5 триллиона тенге. Маркетплейсы Kaspi, Wildberries и Ozon наращивают складские мощности для обеспечения доставки в течение 1-2 дней. Каждый крупный маркетплейс ежегодно вводит по 30-50 тысяч м² распределительных центров.

Транзитный потенциал. Казахстан расположен на пересечении маршрутов инициативы «Один пояс — один путь». Грузопоток по Транскаспийскому международному транспортному маршруту (ТМТМ) вырос на 63% в 2024 году. Это стимулирует строительство логистических хабов в Алматы, Астане и Актау.

Экспансия российских компаний. После 2022 года российские ритейлеры и маркетплейсы активно выходят на казахстанский рынок, арендуя и строя собственные распределительные центры. Ozon открыл фулфилмент-центр в Алматы площадью 40 000 м², Wildberries запустил сортировочный центр на 25 000 м².

Вакантность: почему выросла с 1,2% до 5,4%

Рост уровня вакантности с 1,2% в 2024 году до 5,4% по итогам 2025 кажется тревожным сигналом, но на деле отражает здоровый процесс балансировки рынка.

При вакантности 1,2% рынок находился в состоянии острого дефицита. Арендаторы не могли найти подходящие площади, что тормозило развитие бизнеса и разгоняло ставки аренды. Ввод новых объектов в 2024-2025 годах (крупнейшие — логистический парк NLC в Астане на 120 000 м² и складской комплекс Damu Logistics в Алматы на 85 000 м²) привёл к временному увеличению предложения.

Вакантность в 5-7% считается нормой для здорового складского рынка. Она обеспечивает арендаторам выбор, а девелоперам — стимул поддерживать качество объектов. Аналитики NF Group ожидают стабилизацию вакантности на уровне 4-6% к середине 2026 года по мере поглощения новых площадей.

Арендные ставки: тренды и прогнозы

Средняя ставка аренды складов класса A по итогам 2025 года — 5 800-6 000 ₸/м² в месяц (без учёта НДС и операционных расходов). Рост за год — +29%, по данным Kursiv.media. Это один из самых высоких темпов роста ставок в регионе.

Рост ставок обусловлен сочетанием факторов: девальвация тенге (удорожание строительства), высокий спрос со стороны e-commerce, дефицит качественных площадей в 2024 году. Прогноз на 2026 год — стабилизация ставок класса A на уровне 6 000-6 500 ₸/м²/мес по мере ввода нового предложения.

Операционные расходы (OPEX) добавляют к базовой ставке ещё 800-1 200 ₸/м²/мес и включают охрану, обслуживание инженерных систем, уборку территории, страхование здания.

Региональная структура: Алматы vs Астана

80% складских площадей Казахстана сконцентрировано в двух городах: Алматы и Астане. Это объясняется экономическим весом обоих мегаполисов и их ролью как логистических узлов.

Алматы

Крупнейший складской рынок страны — около 55-60% всех качественных площадей. Ключевые складские локации: направление Капчагай (трасса на Китай), район аэропорта, промышленная зона Алатау. Арендные ставки в Алматы на 10-15% выше, чем в Астане, из-за близости к китайской границе и более развитой логистической инфраструктуры. Основные арендаторы: международные логистические операторы, маркетплейсы, FMCG-компании.

Астана

Около 20-25% качественных площадей. Активно развивается благодаря статусу столицы, росту населения и государственным инвестициям в инфраструктуру. Ключевые локации: индустриальная зона «Астана — новый город», район международного аэропорта. Преимущество — более низкая стоимость земли и рабочей силы.

Другие регионы

На Актау, Шымкент, Караганду и Атырау приходится оставшиеся 15-20% площадей. Наиболее перспективен Актау — морской порт на Каспии, ключевое звено Транскаспийского маршрута. Ожидается удвоение складских площадей в Актау к 2027 году. Шымкент развивается как хаб для обслуживания южных регионов и транзита в Узбекистан.

Новое предложение: 920 000 м² на подходе

В период с III квартала 2025 по IV квартал 2026 года запланирован ввод около 920 000 м² новых складских площадей. Это беспрецедентный объём для Казахстана — для сравнения, весь существующий рынок составляет 1,78 млн м².

Крупнейшие проекты в стройке:

• Распределительные центры маркетплейсов (Kaspi, Ozon, Wildberries) — суммарно более 200 000 м²
• Логистические парки международных девелоперов — около 300 000 м²
• Объекты build-to-suit для производственных компаний — около 150 000 м²
• Спекулятивные проекты местных девелоперов — около 270 000 м²

Основной риск — возможное перенасыщение рынка в отдельных локациях. Однако устойчивый рост спроса со стороны e-commerce и ритейла, по прогнозам NF Group, обеспечит поглощение большей части нового предложения в течение 12-18 месяцев после ввода.

Ключевые драйверы спроса

E-commerce

Проникновение электронной коммерции в Казахстане достигло 15% от общего розничного товарооборота и продолжает расти. Каждый процент прироста генерирует потребность в 50-70 тысячах м² дополнительных складских площадей. Маркетплейсы требуют склады класса A с высотой потолков от 12 метров, автоматизированными системами сортировки и мультитемпературным хранением.

Российские маркетплейсы

Ozon и Wildberries рассматривают Казахстан как стратегический рынок. Ozon планирует довести площадь фулфилмент-центров в Казахстане до 100 000 м² к 2026 году. Wildberries строит логистическую сеть, включающую крупные сортировочные центры в Алматы и Астане. Помимо маркетплейсов, на рынок вышли российские ритейлеры Магнит и Лента, запускающие собственные распределительные центры.

Транзитный потенциал

Казахстан — ключевое звено коридора «Китай — Европа». По территории страны проходят два железнодорожных маршрута: Северный (через Россию) и Транскаспийский (через Актау — Баку — Тбилиси). Грузооборот контейнерных перевозок по этим маршрутам растёт ежегодно на 30-50%, что генерирует спрос на транзитные склады, контейнерные терминалы и кросс-доковые объекты.

Развитие ритейла

Розничные сети расширяют складскую инфраструктуру под дистрибуцию в регионы. Крупные казахстанские ритейлеры (Magnum, Small) строят региональные распределительные центры площадью 20-40 тысяч м² в Шымкенте, Караганде, Актобе.

Инвестиционные возможности и риски

Складская недвижимость Казахстана привлекает инвесторов доходностью 10-14% годовых (cap rate), что существенно выше, чем на развитых рынках (5-7% в Европе, 4-5% в США). Высокая доходность компенсирует страновые риски: волатильность тенге, административные барьеры, зависимость от сырьевого сектора.

Возможности:

• Дефицит качественных площадей обеспечивает стабильный спрос
• Государственная поддержка логистической инфраструктуры (программа «Нурлы жол»)
• Рост грузопотока по маршруту «Один пояс — один путь»
• Низкий уровень проникновения e-commerce (потенциал роста)

Риски:

• Возможное перенасыщение рынка в 2026-2027 годах при одновременном вводе 920 000 м²
• Девальвация тенге увеличивает стоимость импортного оборудования и материалов
• Зависимость спроса от динамики российских маркетплейсов (геополитический фактор)
• Дефицит квалифицированных кадров в логистике

Строить или арендовать: анализ для бизнеса

При текущих арендных ставках класса A (5 800-6 000 ₸/м²/мес) годовая аренда склада площадью 5 000 м² обходится в 348-360 миллионов тенге. За 5 лет — 1,74-1,8 миллиарда тенге. За 10 лет, с учётом ежегодной индексации на 5-7%, — около 4,5-5 миллиардов тенге.

Строительство аналогичного склада под ключ обойдётся значительно дешевле. По актуальным рыночным ценам:

Даже при максимальной стоимости строительства склада класса A под ключ (1,45 млрд ₸) собственный объект окупается за 4-5 лет по сравнению с арендой. После окупаемости владелец получает актив, который можно использовать, сдавать в аренду или продать. Подробный расчёт стоимости строительства — в статье «Сколько стоит построить склад в Казахстане».

Аренда оправдана в трёх случаях: бизнес находится на стадии тестирования рынка и не готов к капитальным вложениям; потребность в складских площадях нестабильна (сезонный бизнес); компания планирует релокацию в течение 2-3 лет.

Для стабильного бизнеса с горизонтом планирования от 5 лет строительство собственного склада — более выгодная стратегия. Склады под ключ от StroyHub возводятся за 60-90 дней, что позволяет быстро ввести объект в эксплуатацию. Для компаний, которым нужно крытое неотапливаемое хранение, оптимальным решением станет строительство ангара — стоимость от 23 000 ₸/м².

Что ожидать в 2026 году

Рынок складской недвижимости Казахстана входит в период структурных изменений. Объём предложения вырастет на 50-60% за счёт ввода 920 000 м² новых площадей. Вакантность временно увеличится до 7-9%, но стабилизируется к концу года на уровне 5-6% по мере поглощения.

Арендные ставки класса A выйдут на плато 6 000-6 500 ₸/м²/мес — рост замедлится с 29% до 5-8% в годовом выражении. Рынок перейдёт от модели «арендатор ищет склад» к модели «девелопер ищет арендатора», что повысит качество объектов и уровень сервиса.

Регионализация продолжится: доля Алматы и Астаны снизится с 80% до 70-75% за счёт развития складских хабов в Актау, Шымкенте и Караганде. Транзитный грузопоток станет вторым по значимости драйвером спроса после e-commerce.

Для бизнеса это означает окно возможностей: стоимость строительства пока не догнала рост арендных ставок, а спрос на складские площади продолжит расти. Компании, инвестирующие в собственные складские мощности сейчас, окажутся в выигрышном положении через 3-5 лет.

Часто задаваемые вопросы

Стоит ли сейчас инвестировать в складскую недвижимость Казахстана?

Рынок находится в фазе роста с устойчивыми фундаментальными драйверами: e-commerce, транзитный потенциал, экспансия российских маркетплейсов. Доходность 10-14% годовых при вакантности 5,4% — привлекательные показатели. Основной риск — временное перенасыщение в 2026-2027 годах при массовом вводе новых площадей. Оптимальная стратегия — строительство объектов под конкретного арендатора (build-to-suit) или для собственного использования.

Почему арендные ставки на склады выросли на 29% за год?

Рост ставок обусловлен тремя факторами: острый дефицит площадей в 2024 году (вакантность 1,2%), удорожание строительства из-за девальвации тенге и роста цен на металл, а также повышенный спрос со стороны маркетплейсов, которые готовы платить премию за качественные объекты с быстрым заездом. По мере ввода нового предложения темп роста ставок замедлится до 5-8% в 2026 году.

Какой город перспективнее для строительства склада — Алматы или Астана?

Алматы — более крупный и ликвидный рынок с арендными ставками на 10-15% выше. Город выигрывает за счёт близости к китайской границе и статуса главного торгового хаба страны. Астана перспективна более низкой стоимостью земли и строительства, быстрым ростом населения и государственными инвестициями в инфраструктуру. Для транзитной логистики стоит рассмотреть Актау — ключевой порт Транскаспийского маршрута.

Когда окупится строительство собственного склада?

При текущих арендных ставках класса A (5 800-6 000 ₸/м²/мес) и стоимости строительства под ключ (110 000-290 000 ₸/м²) срок окупаемости собственного склада при сдаче в аренду — 4-5 лет. При собственном использовании окупаемость наступает ещё быстрее за счёт экономии на арендных платежах. Ключевые условия: правильный выбор локации, соответствие объекта классу A и наличие якорного арендатора.

Как новое предложение в 920 000 м² повлияет на рынок?

Ввод 920 000 м² увеличит общий объём рынка более чем на 50%. Краткосрочный эффект — рост вакантности до 7-9% и замедление роста ставок. Среднесрочный эффект (2027-2028) — стабилизация рынка на уровне вакантности 4-6% и умеренного ежегодного роста ставок на 3-5%. Перенасыщение возможно в отдельных локациях (например, направление Капчагай в Алматы), но общий дефицит качественных площадей в стране сохранится.