«Алматыдағы қойма қанша уақытта өтеледі?» — клиенттерімізге ең жиі қойылатын сұрақтардың бірі. Бір жалпы жауап жоқ: барлығы пайдалану түріне, ауданына, локациясына және жер құнын есептемге кіргізесіз бе, соған байланысты. 2026 жылғы алматы нарығының нақты сандарымен екі нақты сценарийді қарастырамыз — және өтелім мерзімдеріндегі 2–3 есе айырмашылыққа не себеп болатынын көрсетеміз.
4 700 ₸/м²
Алматыдағы А класс жалдау
2026 жылдың қаңтарындағы айлық баға — рекордтық 320 000 м² пайдалануға берілуіне байланысты жылдан жылға 15% төмендеді
3 900 ₸/м²
Алматыдағы Б класс жалдау
2024 жылмен салыстырғанда 12% төмендеді, нарық төменгі шегі — 2 500 ₸/м²-ден (жылытылмаған / Қапшағай)
100–140 мың ₸/м²
қойма салу құны
2026 жылы Алматыда «кілт тапсыру» арқылы жылы қойма — сейсмикалық күшейтумен, инженерлік жүйелермен
6–9 жыл
жалға берудегі типтік ROI
жер есебінсіз; жермен — 10–14 жыл. Өз мақсатына пайдалануда — жылдамырақ
Алматыдағы қойма үшін екі ROI сценарийі
Есептемей тұрып, методологияны келісу маңызды. Қойма үшін екі түбегейлі өзгеше сценарий бар:
А сценарийі — инвестициялық: қойма салып, жалға беріп, жалдау кірісін аласыз. ROI = жалдау төлемдерінен капиталды қайтару мерзімі.
Б сценарийі — операциялық: өз мақсаттарыңызға қойма салып, жалдауды «үнемдейсіз». ROI = үнемделген жалдау инвестицияны жабатын мерзім.
Б сценарийі әдетте жақсы ROI көрсетеді — себебі нарықтық ставкамен «үнемдейсіз», тек кіріс ставкасы бойынша емес.
А сценарийі: қойма салып жалға беремін
Бастапқы деректер: жылы қойма 1 500 м², Алатау ауданы, Алматы
Инвестициялық бөлік
| Баптар | Сомасы |
|---|---|
| «Кілт тапсыру» арқылы салу (сейсмикалық күшейту, инженерия, едендерді қосқанда) | 160 000 000 ₸ |
| 3 000 м² жер учаскесі (Алатау ауданы, ~90 000 ₸/м²) | 270 000 000 ₸ |
| Жобалау + мемлекеттік сараптама + рұқсаттар | 10 000 000 ₸ |
| Абаттандыру, қоршау, КПП | 8 000 000 ₸ |
| Барлық инвестиция | 448 000 000 ₸ |
Кірістік бөлік
Б класс ставкамен — 3 900 ₸/м²/ай ауданның 85%-ын (1 275 м²) жалға беру:
| Көрсеткіш | Мәні |
|---|---|
| Түсім (100% толтыру) | 1 500 × 3 900 × 12 = 70 200 000 ₸/жыл |
| Нақты жүктеме (85%) | 59 670 000 ₸/жыл |
| Шығыстар: мүлік салығы (құнның 1,5%-ы) | ~2 400 000 ₸/жыл |
| Шығыстар: қызмет, сақтандыру, күзет | ~3 600 000 ₸/жыл |
| Таза кіріс | ~53 670 000 ₸/жыл |
ROI
| Есептеу нұсқасы | Өтелім мерзімі |
|---|---|
| Тек салу (жерсіз) | 160 млн / 53,7 млн = 3,0 жыл |
| Салу + жер | 448 млн / 53,7 млн = 8,3 жыл |
| Объектінің жылына 5%-ға қымбатталуын ескере отырып | 6–7 жыл (актив өсімін ескере отырып) |
Жер — ROI-дің негізгі факторы
Б сценарийі: өз бизнесіме қойма саламын
Бұл сценарийде жалдау кірісі алмайсыз — бөтеннің қоймасы үшін төлейтін жалдауды «үнемдейсіз».
Бастапқы деректер: сол — 1 500 м², Алатау ауданы
Жалдауда үнемдейтіні
| Жалдау нұсқасы | Жылдық шығыстар |
|---|---|
| А класс (4 700 ₸/м²/ай) | 84 600 000 ₸/жыл |
| Б класс (3 900 ₸/м²/ай) | 70 200 000 ₸/жыл |
| Жылытылмаған (2 500 ₸/м²/ай) | 45 000 000 ₸/жыл |
Өз мақсатына пайдалану үшін ROI
| Инвестиция | Б класс жалдауына қарсы жылдық үнемдеу | Өтелім мерзімі |
|---|---|---|
| Тек салу: 160 млн | 70,2 млн / жыл | 2,3 жыл |
| Салу + жер: 448 млн | 70,2 млн / жыл | 6,4 жыл |
6–7 жылдан кейін сізде:
- Инвестиция өтелді
- Балансыңызда 500–600 млн теңге тұратын объект
- Тек ғимаратты ұстауға жұмсалатын операциялық шығыстар (~5–6 млн/жыл)
Бос орын инвестор ROI-іне қалай әсер етеді
Ағымдағы бос орын деңгейі 15,1% — инвестор үшін нақты операциялық тәуекел.
| Қойма жүктемесі | Жылдық кіріс | Өтелім мерзімі (жерсіз) |
|---|---|---|
| 100% | 70 200 000 ₸ | 2,3 жыл |
| 85% (нақты сценарий) | 59 670 000 ₸ | 2,7 жыл |
| 70% (нарықтың жоғары бос орнымен) | 49 140 000 ₸ | 3,3 жыл |
| 50% (пессимистік) | 35 100 000 ₸ | 4,6 жыл |
2026: салуға жақсы уақыт — спекулятивті жалдауға қиын уақыт
ROI-дің салықтық бөлігі
ROI есептегенде салықтарды ұмытуға болмайды:
| Салық | Ставкасы | ROI-ге әсері |
|---|---|---|
| Мүлік салығы | Баланстық құннан жылына 1,5% | ~2,4 млн ₸/жыл — 160 млн ₸ объект үшін |
| Жер салығы | аймаққа байланысты, ~150–600 ₸/м²/жыл | ~450 000–1 800 000 ₸/жыл |
| Жалдау кірісінен КТС | 20% (заңды тұлға) | таза кірісті 20%-ға азайтады |
| ҚҚС | 12% (айналым >20 000 АЕК болғанда) | жалдау ставкасына ҚҚС кіруі мүмкін |
Салықтарды ескере отырып есептеу (А сценарийі, 85% жүктеме):
| Көрсеткіш | Сомасы |
|---|---|
| Жалдау кірісі | 59 670 000 ₸ |
| КТС 20% алу | –11 934 000 ₸ |
| Мүлік салығын алу | –2 400 000 ₸ |
| Жер салығын алу | –900 000 ₸ |
| Ұстап тұру шығыстарын алу | –3 600 000 ₸ |
| «Қолдағы» таза кіріс | ~40 836 000 ₸/жыл |
| ROI (жерсіз) | 160 / 40,8 = 3,9 жыл |
5 жылдық және 10 жылдық горизонт: түпкілікті салыстыру
1 500 м² қойма, жылы, Алатау ауданы, жерсіз (160 млн теңге)
| Горизонт | Инвестициялық кіріс | Операциялық үнемдеу |
|---|---|---|
| 5 жыл | 40,8 млн × 5 = 204 млн ₸ (өтелді, +44 млн) | 70,2 млн × 5 = 351 млн ₸ (екі рет өтелді) |
| 10 жыл | 408 млн ₸ + актив 200–250 млн | 702 млн ₸ + актив 200–250 млн |
Алматыдағы жобаңыз үшін ROI есептеуін алыңыз
Ауданды, қойма түрін және мақсатты көрсетіңіз — StroyHub инженерлері 24 сағат ішінде алматылық ерекшеліктермен толық өтелім есептеуін дайындайды.
Жиі қойылатын сұрақтар
Қандай ауданда салу тиімдірек?
ROI аудан өскен сайын жақсарады — үлкен объект масштаб үнемдеуін береді. Алматы үшін оңтайлы диапазон — 1 000–3 000 м²: м²-ге арналған шығындарды үнемдеу үшін жеткілікті үлкен, сату кезінде өтімділік үшін жеткілікті кіші.
Ауыр металлоконструкциялардың орнына ЖБТК-мен салсам ше?
ЖБТК (жеңіл болаттан жасалған тонкоқабырғалы конструкциялар) өндіруде арзанырақ, бірақ Алматының сейсмикалық аймағында (8–9 балл) мұқият есептеуді талап етеді. Каркаста 10–20%-ға үнемдеу мүмкін, бірақ сейсмикалық күшейту есебінен емес — бұл қабылданбайды.
Жерді лизингке алуға болады ма?
«Алатау» ЕЭА шеңберінде жер өндірісті іске қосқаннан кейін сатып алу құқығымен жеңілдіктік жалдаумен беріледі. Бұл бастапқы инвестицияны айтарлықтай азайтып, ROI-ді жақсартады.