Казахстан превращается в ключевой транзитный узел между Азией и Европой. Страна находится на пересечении трёх глобальных маршрутов: Транскаспийского международного транспортного маршрута (ТМТМ), коридора Север—Юг и традиционного Транссибирского пути. Этот геополитический фактор создаёт устойчивый долгосрочный спрос на качественную складскую инфраструктуру — и этот спрос пока существенно превышает предложение.
+40%
рост транзита
за 2022–2025 через ТМТМ
дефицит
склады класса А
в Алматы и Астане
3PL + маркетплейс
главные драйверы
спроса на склады 2026
2026+
горизонт инвестиций
инфраструктура продолжит рост
Транспортные коридоры через Казахстан
Транскаспийский международный транспортный маршрут (ТМТМ)
ТМТМ — маршрут Китай → Казахстан → Каспийское море → Азербайджан → Грузия → Европа. После 2022 года, когда грузопотоки через Россию существенно осложнились, ТМТМ превратился из резервного в приоритетный. Объём контейнерного транзита через казахстанский участок маршрута вырос в несколько раз. Порт Актау и переход Алтынколь—Хоргос стали стратегическими точками казахстанской логистики.
Коридор Север—Юг
Маршрут соединяет Россию, Казахстан, Туркменистан и Иран с выходом к портам Персидского залива. Для Казахстана это возможность стать перевалочным хабом между тюркским миром и Ближним Востоком. Транспортировка грузов из Индии в Европу через этот коридор на 30–40% короче по расстоянию, чем морским путём через Суэцкий канал.
Роль в китайской инициативе «Один пояс — один путь»
Казахстан исторически включён в БРИ как ключевой транзит. Сухой порт Хоргос на границе с Китаем — крупнейшая в ЦА свободная экономическая зона. Через него ежегодно проходит значительная часть контейнерных грузов Китай—Европа.
Структура спроса на складскую недвижимость
Рост транзита создаёт многоуровневый спрос:
3PL-операторы (логистика третьей стороны)
Крупные 3PL расширяют сеть региональных хабов. Им нужны объекты класса А: высота в свету от 10 м, шаг колонн 12×24 м или 12×18 м, не менее 1 доклевеллера на 500–600 м², антипылевые полы с нагрузкой 5 т/м², ESFR-пожаротушение. Минимальная площадь — 5 000–15 000 м². В Алматы и Астане свободных объектов этого формата критически мало.
Маркетплейсы и e-commerce
Wildberries, Kaspi, Ozon активно открывают казахстанские распределительные центры и фулфилмент-склады. Их требования: высокая оборачиваемость, сортировочные конвейеры, зоны самовывоза, часть помещений с температурным режимом для фреш-товаров. Площадь — от 3 000 до 30 000 м².
Агропромышленные холдинги
Казахстан экспортирует зерно, муку и масличные по всей Евразии. Это создаёт спрос на зернохранилища, элеваторы и холодные склады для агропродукции у крупных транспортных узлов — Костанай, Петропавловск, Семей.
Производственные компании
Зоны притяжения транзитных коридоров привлекают производство (сборочные, упаковочные предприятия), которому нужны производственно-складские комплексы. Им важны: электромощность, газ, железнодорожный тупик и расстояние до магистрали.
Форматы складской инфраструктуры, которые строит рынок
Класс А — распределительные центры
Современный стандарт логистической недвижимости. Параметры:
| Параметр | Класс А |
|---|---|
| Высота в свету | ≥ 10 м |
| Шаг колонн | 12×24 м и выше |
| Нагрузка на пол | ≥ 5 т/м² |
| Количество ворот | ≥ 1 на 500 м² |
| Пожаротушение | ESFR |
| Полы | Антипылевые, армфибра |
Строительство «под ключ» — от 90 000 до 140 000 ₸/м² в зависимости от региона и уровня инженерии. Срок реализации — 6–12 месяцев для объектов 10 000–30 000 м².
Кросс-докинг
Транзитные терминалы без длительного хранения: грузы поступают с одной стороны и перегружаются на другую в течение 24–48 часов. Требования: огромное количество ворот (1 на 150–200 м² площади), лёгкие конструкции, минимум стеллажей. Высота — 6–8 м, пролёт широкий. Строятся в непосредственной близости от автодорог М-36 и М-39, а также на территории ДКЗ.
Холодные склады
Хранение скоропортящейся продукции — фрукты, овощи, молочка, мясо, фармацевтика. Конструктив: PIR-панели 200–250 мм, холодильные агрегаты Danfoss или Frascold, бесшовные полы без температурных мостиков. Стоимость строительства — в 1,8–2,5 раза выше обычного склада того же метража.
Light industrial (производственно-складские)
Смешанный формат: 40–60% площади — производство или сборка, остальное — хранение. Востребован у малого и среднего бизнеса, который не может позволить класс А, но хочет лучше, чем склад Б/В. Строится как многосекционный комплекс с отдельными входами и воротами на каждую секцию.
Региональные хабы Казахстана
Алматы
Главный логистический центр страны. Близость к Хоргосу (260 км), крупнейший рынок потребления, развитая контейнерная инфраструктура (КДЦТ). Дефицит складов класса А — хроническая проблема. Новые объекты строятся на востоке города (направление на Хоргос) и в Алатауском районе.
Астана
Административный центр + активно растущий рынок потребления. Близость к российской границе (коридор Север—Юг). Перспективен для 3PL-хабов, обслуживающих Центральный и Северный Казахстан.
Актау
Каспийский порт — ключевое звено ТМТМ. Потребность в контейнерных терминалах, фреш-складах для сельхозэкспорта, таможенных складах. Строительство здесь осложнено солёным климатом — требования к антикоррозионной защите металлоконструкций выше стандартных.
Шымкент
Третий город страны, транзитный узел в направлении Узбекистана и Кыргызстана. Растущий e-commerce и агропромышленный хаб для юга страны. Здесь активно строятся холодные склады и распределительные центры.
Технические требования к современному логистическому складу
Инвесторы, которые строят склад в расчёте на долгосрочную аренду 3PL или маркетплейсу, должны проектировать с запасом:
- Высота в свету — не менее 10 м (ряд операторов требует 12 м). Разница в стоимости строительства — 8–12%, но арендная ставка выше на 25–30%.
- Шаг колонн — 12×24 м как минимум. Нестандартная сетка снижает ликвидность объекта.
- Полы — бетон B30 с металлической фиброй, чистота поверхности по стандарту FM2. Перепад — не более 3 мм на 3 м рейки.
- Доклевеллеры — автоматические, с уплотнителями. Минимум 1 на 600 м², оптимум — 1 на 400–500 м².
- Освещённость — не менее 400 лк на уровне пола (требование операторов WMS-систем и зонирования).
- Электромощность — от 100 кВт на 1 000 м² (зарядка ричтраков, освещение, погрузчики).
- Пожаротушение — ESFR (Early Suppression Fast Response) — требование страховых компаний для складов 3PL с опасными грузами.
Сигнал для бизнеса
Строительство склада$2 для логистического хаба: от идеи до сдачи
Шаг 1. Выбор участка
Ключевые критерии: расстояние до магистрали (не более 3 км до М-36 или М-39), категория земли (ПДП), наличие технических условий на электричество (от 0,5–1 МВт), возможность подвода газа, рельеф без уклона более 2%.
Шаг 2. Концептуальное проектирование
Определяются параметры здания (площадь, высота, шаг колонн, количество ворот), состав инженерных систем, класс пожаробезопасности. На этом этапе формируется ТЗ для рабочего проекта.
Шаг 3. Рабочая документация
Разработка конструктивного и архитектурного разделов, ВК, ЭС, ОВиК, пожаротушение. В Казахстане проект проходит государственную экспертизу — 30–45 дней для объектов свыше 5 000 м².
Шаг 4. Строительство
Для объекта 10 000 м² класса А типичный срок строительства — 6–8 месяцев: фундамент (1,5 мес.), каркас (1,5 мес.), кровля и стены (1,5 мес.), инженерные системы и полы (2 мес.), пусконаладка (1 мес.).
Шаг 5. Ввод в эксплуатацию
Приёмка государственной комиссией, получение акта о вводе, регистрация объекта в уполномоченном органе.
Планируете региональный складской узел?
Оценим подходящий формат склада класса А, Б или кросс-докинга и предоставим расчёт стоимости под ваш маршрут и модель поставок.
FAQ
Сколько стоит построить склад класса А в Казахстане в 2026 году?
Стоимость строительства «под ключ» — от 90 000 до 140 000 ₸/м² в зависимости от региона, уровня инженерии и площади объекта. Алматы и Астана — ближе к верхней границе из-за стоимости земли и подключений. Регионы — дешевле на 15–25%.
Какой класс склада лучше строить под аренду?
Класс А — единственный формат, который гарантированно привлекает 3PL-операторов, маркетплейсы и фармацевтических арендаторов. Класс Б и В сдаётся, но арендная ставка на 30–40% ниже, а срок поиска арендатора — дольше. ROI на склад класса А в Алматы — 10–14 лет при хорошем расположении.
Нужно ли разрешение на строительство склада$2?
Да, для объектов свыше 500 м² необходимо разрешение на строительство. Процесс: заказ инженерных изысканий → разработка проекта → государственная экспертиза (для объектов свыше 5 000 м²) → разрешение в местном органе архитектуры. Общий срок — 2–4 месяца.
Какой минимальный участок нужен для склада 10 000 м²?
С учётом нормативных разрывов (противопожарные, от дороги, от жилья), парковки, ворот и разворотных зон — не менее 1,8–2,5 га. Оптимальная форма участка — прямоугольник с соотношением сторон 1:2 или 1:3 для удобного расположения здания.
Можно ли строить склад в свободной экономической зоне?
Да, строительство и аренда в СЭЗ («Хоргос — Восточные Ворота», «Алатау», «Астана — Новый Город» и другие) даёт налоговые льготы. Но у каждой СЭЗ свои условия по минимальному объёму инвестиций и видам деятельности. Уточняйте у администрации конкретной СЭЗ.
Насколько быстро вырастет рынок складской недвижимости Казахстана?
По оценкам аналитиков, дефицит качественных складов в Казахстане будет сохраняться как минимум до 2028–2030 годов. Ежегодный прирост e-commerce, рост транзита и приход международных 3PL-операторов обеспечат стабильный спрос. Сейчас — оптимальный момент для инвестиций в складскую инфраструктуру.
